• покупка земельных участков;
• продажа земельных участков;
• выкуп земельных участков под объектами промышленного назначения,
• приватизация земли;
• приобретение зданий или сооружений с последующим оформлением прав на земельный участок;
• оформление долгосрочной аренды на земельный участок;
• ипотека земли (оформление залога на земельный участок);
• оформление ранее возникших прав на землю;
• земельные споры

Также мы оказываем услуги по регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе на землю.

Покупка земельных участков.

В последнее время все большее число предпринимателей старается вывести свои производственные и складские мощности за пределы городов. При этом, наибольший эффект и стабильность деятельности достигается когда земельный участок оформляется в собственность организации. 

При сопровождении сделок по покупке земли мы ставим перед собой следующие задачи:

• провести правовую экспертизу легитимности прав продавца на земельный участок;
• используя возможные погрешности в оформлении прав на земельный участок, способствовать понижению стоимости земельного участка для нашего клиента;
• разработать и реализовать оптимальную схему сделки, при которой наилучшим образом будут учтены интересы нашего клиента (включая обеспечение безопасности расчетов по сделке);
• обеспечить процесс государственной регистрации перехода прав на земельный участок в сжатые сроки.

Любой сделке с землей должна предшествовать юридическая экспертиза правоустанавливающих документов продавца. Наши специалисты проводят экспертизу на высоком профессиональном уровне для выяснения следующих обстоятельств:

• действительно ли Продавец является собственником земельного участка;
• уполномочен ли Продавец принимать решение о продаже земельного участка;
• целевое использование земельного участка, а также возможное наличие особенностей использования земельного участка;
• наличие или отсутствие обременений земельного участка;

 С чем приходится сталкиваться на практике при проведении сделок по покупке земли?

Стоимость земли зависит, в том числе, от состояния правоустанавливающих документов. Чем безупречней документы, тем больше стоит земельный участок. 
Наибольшее количество реализуемых земельных участков за пределами населенных пунктов – это бывшие земли колхозов или совхозов. Целый ряд фирм занимается скупкой и последующей продажей подобных земель. Делается это с помощью скупки земельных паев и (или) путем получения контроля над управлением обществом с ограниченной ответственностью или акционерным обществом, бывшими ранее колхозами или совхозами.  К сожалению, не все перекупщики делают это корректно.  Помимо случаев чистого мошенничества, проблемы могут возникнуть из-за юридических промахов скупщиков земли.

Достаточно распространена ситуация, когда фактический Продавец, едва получив контроль над ООО или АО, имеющим какие-то потенциальные права на землю, сразу начинает активно продавать земельные участки. Его не останавливает то, что права на землю еще не оформлены, и ждать сделки можно еще не один год. Ответ, как правило, один: «Когда все будет оформлено, вся земля уже будет продана или будет стоить на порядок дороже!».

Не меньшую проблему представляет ситуация, когда руководитель организации «по дешевке» продает землю, дезинформировав акционеров. Понятно, что часть денег идет ему напрямую в карман. Ситуация очень опасна для приобретателя земли. Если клиент все-таки решает рискнуть, задача юристов – обеспечить юридическую добросовестность Покупателя и минимизацию судебных рисков.

 Отдельно можно выделить проведение сделок с землей, обремененной ипотекой (залог земельного участка). Часто, до последнего момента, Продавцы не хотят ставить банк (или иного залогодержателя) в известность о готовящейся сделке. Это может быть связано как с мошенничеством, так и с боязнью Продавца, что банк может потребовать досрочно погасить кредит. Бывает, что банк, выдавая кредит под ипотеку земельного участка, не надеется на погашение кредита, а рассчитывает приобрести землю с большим дисконтом. В этом случае при проведении сделки можно столкнуться с мощным противодействием банка. 

 Наши клиенты по-разному подходят к покупке земли. Кому-то проще больше заплатить за юридически чистую землю и быть спокойным. Другие готовы рискнуть и приобрести «проблемный» земельный участок подешевле. В любом случае, обязанность юристов – довести до клиента информацию о всех потенциальных рисках, связанных с приобретением конкретного земельного участка по конкретной схеме. Обладая полной информацией, наш клиент принимает решение наиболее соответствующее его деловым предпочтениям.

Продажа земельных участков.  

Продажу земельного участка следует начинать с приведения документов на землю в порядок. Часто, именно из-за проблем с правоустанавливающими и правоподтверждающими документами сделки затягиваются или приходится прибегать к  альтернативным (не всегда оптимальным) вариантам проведения сделок. 

В соответствии с положениями норм действующего законодательства Российской Федерации предметом любой сделки (аренды, купли-продажи и т.д.) может быть только земельный участок прошедший кадастровый учет, то есть имеющий кадастровый номер и кадастровый план. Присвоению кадастрового номера и изготовлению кадастрового плана должны предшествовать межевание земельного участка, согласование границ земельного участка со смежными пользователями и ряд иных работ.  Все права на землю должны быть зарегистрированы в Федеральной регистрационной службе.

Если уступка прав на земельный участок будет осуществляться путем продажи доли (акций) в предприятии, владеющим землей, особое внимание следует уделить предпродажной подготовке самого предприятия. Особенности ведения предпринимательской деятельности в Российской Федерации таковы, что редкий руководитель может похвастаться абсолютной чистотой перед Законом. К сожалению, бывают случаи, когда покупатели после приобретения предприятия инициируют возбуждение уголовного дела против бывшего руководителя, и таким образом возвращают себе большую часть средств, потраченных на приобретение организации.
Поэтому, проведение тщательной аудиторской  проверки перед продажей предприятия будет нелишним. Еще лучше, если перед продажей на фирме пройдет налоговая проверка.

Специалисты  нашего юридического центра готовы оказать весь комплекс услуг, связанных с подготовкой объекта недвижимости к продаже.

Другой опасностью для Продавца недвижимости является рейдерский захват. Размещая объявление о продаже земли в средствах массовой информации, или оставляя заявку в неизвестной риелторской конторе, Продавец может привлечь к себе внимание рейдеров. Ознакомление с документами под видом покупателя может послужить отличным поводом для начала действий по насильственному захвату предприятия.
Поэтому, при переговорах с потенциальными покупателями информацию стоит выдавать строго дозировано. Не следует оставлять копий всех правоустанавливающих документов и риелторам, если у Вас нет 100% уверенности в их добросовестности.  Если Продавец предварительно определился с Покупателем, имеет смысл, навести о нем справки, перед тем как ознакомить Покупателя с полным комплектом документов на недвижимость. 
В процессе переговоров стороны выбирают наиболее приемлемую схему сделки. Задача юристов на этом этапе, сделать так, чтобы даже в случае злого умысла Покупатель не смог причинить вред Продавцу (нашему клиенту). Не стоит забывать и о налогах, которые должен будет заплатить Продавец.Наши сотрудники помогут выбрать Продавцу наиболее оптимальную в налоговом плане схему сделки.

Особое внимание стоит уделить безопасности проведения расчетов. Наиболее удобный и простой путь – безналичный расчет с использованием аккредитива. Нередко Продавцы отдают предпочтения наличным деньгам. Подобрать походящий банк и  согласовать со всеми сторонами условия доступа к сейфовым ячейкам – также задача юристов. 

Земельные споры.

Наиболее часто мы сталкиваемся с земельными спорами, когда одной из сторон выступают местные власти. Например, в Москве собственники зданий и сооружений сталкиваются с противодействием Департамента земельных ресурсов (ранее - Московский земельный комитет (Москомзем)) при оформлении земли под объектами недвижимости в собственность. Возникают проблемы и при оформлении договора аренды земельного участка, определении и согласовании границ со смежными пользователями.
Часто эти споры приходится решать в судебном порядке.

Регистрация прав на землю.

Любая сделка с землей заканчивается регистрацией перехода прав на землю в отделах Федеральной регистрационной службы (ФРС). Мы давно работаем во многих регионах и не устаем удивляться насколько требования различных отделов ФРС отличаются друг от друга.

Например, в Московской области при регистрации перехода прав на недвижимое имущество к установленному законодательством комплекту документов  необходимо добавлять акт приема-передачи недвижимости. То есть, подмосковные регистраторы почему-то считают, что продавец обязан передать Покупателю недвижимость еще до момента регистрации перехода права собственности. Это абсолютно противозаконное требование доставляет массу неудобств при проведении сделки. Подписав акт приема-передачи недвижимости, Покупатель берет на себя риск случайной гибели имущества и должен нести бремя содержания этого имущества. При этом, процесс регистрации перехода прав по плохо подготовленной сделке может длится не один месяц и даже может быть получен отказ в регистрации. В этом случае Покупатель должен вернуть Продавцу полученное по акту недвижимое имущество.

Конечно, можно судиться с ФРС и заставить ее зарегистрировать сделку без «лишних» документов. Но чаще клиенты предпочитают не «ссориться» с чиновниками и представляют незаконно запрашиваемые документы.

В этом случае юристам приходится изобретать дополнительные способы обеспечения прав и интересов клиента.   

Мы готовы проконсультировать Вас по всем вопросам проведения сделок с недвижимостью, в том числе с землей.